예비 신혼부부, 아버지 명의 아파트 살 때 자금조달계획서 어떻게 쓰나
아직 혼인신고도 안 했는데 아버지 명의 아파트를 매수하려 한다. 이런 상황에서 자금조달계획서를 어떻게 써야 하냐는 질문이 꽤 많다. 특수관계인 매매에 미혼 상태까지 겹치면 확인해야 할 게 한두 가지가 아니다. 순서대로 정리해보자.
자금조달계획서가 뭔지부터
정식 명칭은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’다. 집 살 돈이 어디서 났는지 항목별로 밝히는 법정 서류다. 계약일로부터 30일 이내에 부동산 실거래 신고와 함께 제출해야 하고, 기한을 넘기면 최대 500만 원 과태료가 부과된다.
2026년 2월 10일부터 서식이 크게 바뀌었다. 가상자산 매각대금 항목이 신설됐고, 사업자대출 분리 기재가 의무화됐으며, 계약금 입금 증빙까지 첨부해야 신고 시스템이 작동한다. 이전 양식으로는 신고 자체가 차단된다.
예비 신혼부부, 누가 자금조달계획서를 쓰나
자금조달계획서는 매수자 본인이 작성한다. 혼인신고 여부는 관계없다. 아직 혼인신고를 하지 않은 예비부부라면 두 가지 경우로 나뉜다.
단독 명의 (한 명만 매수자): 해당 1인이 자금조달계획서 1장 작성.
공동 명의 (둘 다 매수자): 각자 자금조달계획서를 별도로 작성해야 한다. 지분 비율에 맞게 각자의 자금 출처를 나눠 적고, 두 사람 합산 금액이 총 매매가와 1원 단위까지 일치해야 한다. 혼인신고 전이라도 공동명의라면 동일하게 적용된다.
특수관계인 매매의 핵심 체크포인트
아버지 명의 아파트를 자녀가 매수하는 건 세법상 특수관계인 간 거래다. 일반 거래보다 국세청이 훨씬 꼼꼼하게 들여다본다. 반드시 확인해야 할 것들이 있다.
① 시가 대비 매매가 확인 – 저가 매매 여부
특수관계인 간 거래에서 시가보다 낮게 거래하면 그 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있다. 다만 세법상 허용 기준이 있다. 시가와 거래가의 차액이 시가의 30% 미만이면서 3억 원 미만이면 증여세를 물리지 않는다.
예를 들어 시가 5억 원짜리 아파트를 4억 5천만 원에 매수한다면, 차액 5천만 원이 시가의 10%로 30% 기준 이하라 증여세 문제는 없다. 다만 양도소득세는 시가와 거래가 차액이 5% 또는 3억 원 이상이면 시가 기준으로 과세되니 아버지 측 세금도 함께 계산해봐야 한다.
실거래가 기준이 불명확할 경우 감정평가를 받아두면 나중에 분쟁 소지가 없다.
② 실제 대금 이체 내역 필수
특수관계인 매매에서 가장 자주 문제가 되는 게 돈을 실제로 줬는지 여부다. 계약서만 있고 실제 이체 기록이 없으면 국세청이 증여로 추정한다. 계약금, 중도금, 잔금 모두 반드시 계좌이체로 남겨야 한다.
③ 매수 자금 출처 소명
자금조달계획서에 적은 돈이 어디서 났는지 증명해야 한다. 매수자가 근로소득으로 모은 돈이면 소득금액증명원, 예금이면 잔액증명서, 부모에게 증여받은 돈이면 증여세 신고서가 필요하다. 특수관계인 거래라는 이유만으로 자금 출처 소명 요구가 더 강하게 들어올 수 있다.
2026년 자금조달계획서 주요 항목 작성 방법
자금은 크게 자기자금과 차입금으로 나뉘며, 두 항목 합계가 총 매매가와 정확히 일치해야 한다.
- 금융기관 예금액 → 예금잔액증명서 (계약금/잔금 지급 시점 기준 실제 인출 가능 금액)
- 주식·채권 매각대금 → 이미 매도했으면 실수령액, 예정이면 예상액
- 증여·상속 → 증여계약서 + 증여세 신고서. 성인 자녀 기본 공제 5,000만 원, 혼인·출산 공제 1억 원 추가 적용 가능
- 가상자산 매각대금 → 2026년부터 독립 항목. 거래소 내역서 필요
- 금융기관 대출 → 승인 전이면 ‘예정’, 승인 후면 ‘확정’으로 구분
- 가족·지인 차용 → 차용증 + 이자 지급 내역 + 상환 계획서 세트 필수. 없으면 증여로 간주
예비 신혼부부가 활용할 수 있는 증여 공제 한도
자금 일부를 부모에게 증여받는다면 세금 없이 받을 수 있는 한도가 있다. 결혼을 앞둔 경우 활용 가능한 공제는 다음과 같다.
- 기본 공제: 직계존속으로부터 10년간 5,000만 원
- 혼인·출산 특별 공제: 1억 원 추가 (결혼일 전후 2년 이내)
- 합산 최대 1억 5,000만 원까지 증여세 없이 수령 가능
단, 혼인 특별 공제는 혼인신고 후 적용이 확정되므로 계약 시점과 혼인신고 시점을 감안해서 활용해야 한다. 이미 10년 이내 증여받은 금액이 있다면 합산해서 계산해야 한다.
제출 기한과 반려 방지 체크리스트
제출 기한: 계약일로부터 30일 이내 (부동산 실거래 신고와 함께)
반려 없이 통과하려면 아래 5가지를 반드시 확인하자.
- 자기자금 + 차입금 합계 = 매매가 (1원 단위 일치)
- 대출은 ‘예정’/’확정’ 정확히 구분
- 현금 비중이 과다하면 자금출처 소명 요청 가능성 높음
- 증여와 차용 구분 명확히 (증여는 증여세 신고, 차용은 차용증+이자)
- 투기과열지구라면 증빙서류 함께 제출 의무
특수관계인 매매는 일반 거래보다 세무 리스크가 크다. 자금 규모가 크다면 세무사 상담을 받고 진행하는 게 가장 안전하다. 관련해서 현금 2억으로 실거주 겸 투자 선택지 분석도 함께 읽어보면 도움이 된다.
📎 참고 출처: 큰마음세무회계컨설팅 (2026.3.16) | KB의 생각 | 집품 블로그
※ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 세무 전문가 상담을 권장합니다.